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5 choses à savoir lorsque l’on achète à Barcelone

5 choses à savoir
lors d'un achat à Barcelone
Projet immobilier international,
il faut être préparé


Rédigé à Barcelone le 1 février 2017


Acheter à Barcelone sans être sur place est aujourd’hui accessible à tous. De nombreux professionnels de l’immobilier proposent désormais des solutions spécialement pensées pour ce genre d’achat. Le premier d’entre eux est le Chasseur d’appartement qui, à la différence de l’agent immobilier dédié au vendeur, se dédie à l’acheteur et ses intérêts.

Mais si vous décidez de vous lancer seul dans la recherche d’un appartement et gérer vous-même les démarches, soyez préparé. Car un achat immobilier international relève d’une organisation et d’une procédure strictes qu’il vous faudra respecter si vous ne voulez pas voir votre projet virer au cauchemar. À la base de votre succès se trouvera 5 règles à ne négliger sous aucun prétexte


1. La réactivité de corps et d’esprit est indispensable



Cela semble évident mais nombreux sont ceux qui sous estiment la logistique qu’implique une démarche immobilière à distance. Se lancer dans un achat immobilier à l’étranger signifie que, outre d'être prêt à prendre rapidement des décisions, on a la possibilité de se rendre sur place non pas une fois mais plusieurs fois et cela du jour au lendemain.

Le cycle de rotation immobilière est court, trois à quatre semaines en moyenne, lorsqu’il s’agit de réelles opportunités. Si vous vous êtes attaché les services d’un professionnel sérieux, les offres qu’il aura filtré spécialement pour vous et soumis à votre appréciation seront de celles qui ne restent pas longtemps sur le marché. Car d’autres parties avisées auront elles aussi détectées le bon investissement. Du moment où un bien vous est soumis, votre réactivité sera clé pour le succès de votre projet. Votre temps de réponse par mail ne doit pas excéder une semaine et votre disponibilité de déplacement, dix jours. Car les étapes du processus décisionnel sont au nombre de cinq :

  1. Découverte de l’offre & considération
  2. Première visite du bien & réflexion
  3. Deuxième visite du bien et décision
  4. Offre d’achat & négociation
  5. Signature d’une promesse de vente


Que ce soit pour donner une réponse par mail ou se rendre en Espagne, il s’écoule une semaine à dix jours entre la concrétisation de chaque étape. Alors même en étant raisonnablement réactif, la durée du processus décisionnel et celui du cycle de rotation immobilière (3/4 semaines) se font compétition. Soyez donc prêt à vous rendre disponible autant mentalement que physiquement si vous souhaitez mener à bien votre projet immobilier en Espagne.

La meilleure solution, et la plus économique, est de déléguer certains actes (au moyen d’un pouvoir notarial) à une personne de confiance basée sur place. Cette personne effectuera les visites préliminaires pour ensuite vous les restituer grâce aux NTIC et signera certains actes en votre nom (Promesse de vente, Demande de N.I.E, ouverture de compte bancaire…). Ainsi vous vous épargnerez plusieurs voyages aussi contraignants que coûteux. Certains voyages restent néanmoins incontournables comme celui de la visite décisionnelle et, si vous n’avez pas recours à un tiers mandaté, celui des signatures de la promesse de vente et/ou celle de l’acte de vente.



2. Le N.I.E, le document incontournable



Dans un précédent article, nous vous parlions de la difficulté d’obtenir le NIE à Barcelone. Mais quand il s’agit de l’obtenir pour devenir propriétaire sans se domicilier fiscalement en Espagne, cela est beaucoup plus facile. C’est bête mais il faut le savoir.

La manière la plus simple (et sûre) est de faire la demande du NIE auprès du consulat général d’Espagne à Paris (ou le consulat espagnol dont vous dépendez). De maniere présentielle ou par courrier, il vous suffit de présenter uniquement votre passeport Européen et remplir les formulaires pour le recevoir chez vous sous 3 semaines. A partir du moment ou vous aurez votre NIE, vous serez en mesure d’ouvrir un compte bancaire en Espagne et signer devant notaire.

Si vous êtes pressé par le temps et que vous devez obtenir le NIE sans délai (moins de 15 jours), vous pouvez en faire la demande directement à Barcelone. Cela prend 48h à date du rendez-vous. Mais attention! Obtenir un rendez-vous au bureau des NIE de Barcelone peut tarder plus de trois semaines. L’astuce a connaitre est de se rendre directement au bureau des NIE de BADALONA, ville voisine de Barcelone. Lá-bas, vous pouvez prendre rendez-vous en personne et leurs disponibilités sont bien plus immédiates.

Vous l’aurez compris, le NIE est la base même de votre projet d’achat immobilier en Espagne. Alors pensez à en faire la demande avant même de commencer vos recherches. Car ce NIE de NON résident vous permettra d’ouvrir un compte bancaire en Espagne et y acheminer les fonds dans l’optique de verser les arrhes puis liquider le prix d’achat. Dans le cas où vous souscrivez depuis la France un prêt immobilier spécifique aux investissements à l’étranger, ce NIE vous sera demandé pour l’accord de prêt.



3. Pour la promesse de vente, on ne passe pas par le notaire



En Espagne, les us sont moins protocolaires que dans l’hexagone. Il est habituel que la signature de la promesse de vente se fasse à l’agence immobilière du vendeur. C’est un contrat entre particuliers qui a force de loi. Il faut simplement vous assurer que les données clés et les conditions y sont clairement couchées.

Et ne laissez rien passer ! Demandez par mail la preuve de chaque donnée clé remplissant le contrat comme le scan de l’acte de propriété qui liste les propriétaires, celle de la pièce d’identité du propriétaire signataire et éventuellement le consensus de vente signé de tous les propriétaires/héritiers, l’attestation cadastrale pour vous assurer des références inscrites… ect. Un travail de vérification qui limite les (mauvaises) surprises de dernière minute.

Bien évidemment, ce contrat sera rédigé en espagnol donc demandez à recevoir une copie mail au préalable afin de vous le faire traduire et potentiellement y apporter des ajustements. Concertez une date de signature et prenez vos billets d’avion seulement lorsque vous et le vendeur êtes d’accord sur les termes.



4. Préparez soigneusement vos transferts internationaux d’argent



Quand il s’agit d’une transaction immobilière faisant intervenir des mouvements de fonds internationaux, il est impératif de prendre en amont des dispositions bancaires précises. Car pour être en mesure de payer les arrhes puis le reste du prix convenu le moment venu, il vous faudra avoir ouvert un compte en Espagne et rapatrié votre argent dessus.

Mais ouvrir un compte en Espagne et y créditer une importante somme d’argent en provenance de l’étranger ne se fait pas comme ça. Car depuis les récents évènements mondiaux, la surveillance des flux de capitaux par l’organisme européen TRACFIN au regard du blanchiment d’argent et des financements terroristes est plus que jamais intransigeante. Surtout au motif de transactions immobilières. Banques et notaires ont l’obligation de déclarer tout mouvement de fonds relatif à l’activité immobilière, en plus d’en justifier la provenance et la destination.

Dès lors les entités bancaires espagnoles, en tant qu’organismes privés, ont mises en place de leur propre chef des requis stricts quant à l’ouverture de compte à des étrangers. Le premier d’entre eux est d’avoir le N.I.E. Donc si vous voulez être en mesure de payer les arrhes en bonne et due forme, le N.I.E sera votre sésame face aux banques espagnoles. Cela vaut également face aux banques françaises si le financement de votre investissement provient d’un crédit immobilier spécifique aux investissements à l’étranger. En effet, la banque française qui vous proposera un tel crédit contracte en fait une hypothèque auprès de sa banque espagnole partenaire (exemple: TargoBank). Dés lors, pour créer cette passerelle bancaire, votre banque se pliera aux requis de son partenaire espagnol qui exigera le N.I.E.

Et pour ceux qui pensaient recourir à un dépôt notarial en vue de payer les arrhes, renoncez à cette option. De nombreux notaires ne proposent pas ou refusent tout simplement de proposer ce service. Surtout dans le cas de transferts internationaux d’argent car l’organisme TRACFIN, la douane européenne des mouvements financiers, veille scrupuleusement. Dès lors, les notaires refusent d’intervenir dans le transit de fonds sur une opération immobilière, même avec un justificatif de provenance des fonds. Encore plus si le pays d’origine des fonds est hors UE ou catalogué sur la liste noire des paradis fiscaux de l’UE.

Il reste éventuellement l’option d’un compte de non-résident mais comme le dépôt notarial, c’est quasiment peine perdue. Le compte de non-résident est un compte aux options limitées qui s’ouvre avec votre passeport et une attestation de non-résident délivrée par la police. Cependant, le défi majeur est de trouver une banque qui propose ce type de compte et qui accepte de vous en ouvrir un. Toutes ne le font pas, à l’instar de ING direct pour ne nommer qu’elle. Et même si l’entité offre ce service (ex: Lacaixa Bank), d’une succursale à l’autre, vous pouvez trouver une porte fermée.

5. Il est obligatoire de justifier la provenance des fonds



Comme expliqué plus haut, l’organisme européen TRACFIN est inflexible. Résultat : à l’heure de l’enregistrement de la mutation immobilière auprès des autorités compétentes, le notaire à l’obligation légale de présenter un justificatif de provenance des fonds que vous lui aurez fourni.

Ce justificatif n’est pas un formulaire ni n’a de forme particulière. Vaut de justificatif toute preuve officielle nominative de gain d’argent. Cela peut être une série de fiches de paie, la preuve notariale chiffrée d’un héritage, les reçus d’une rente immobilière… Tout document ou ensemble de documents dont la somme cumulée réunit le montant de votre achat immobilier. Si l’argent provient d’un prêt bancaire, le document d’accord de prêt sera votre justificatif.

Notez qu’avant même le notaire, vous aurez besoin de présenter ces justificatifs à votre banque espagnole lors du transfert de votre argent sur votre compte nouvellement créé. Entre le moment de signer les arrhes et celui de signer l’acte de vente final trois mois plus tard, vous rapatrierez votre argent sur votre compte espagnol. Et bien lors de ce transfert France-Espagne, l’argent est inspecté par un organisme de contrôle et celui-ci peut demander à votre banque de lui présenter ces fameux justificatifs sous peine de bloquer l’argent le temps de retracer son histoire. Cela prend un voir deux mois.

C’est pourquoi il est recommandé d’établir une période de trois mois pour la signature de l’acte de vente, même si vos fonds sont disponibles avant. Car entre le transfert effectif des fonds et les vérifications bancaires internationales, mieux vaut vous couvrir temporellement. Rien ne vous empêche ensuite de concerter la signature de l’acte de vente avant la date butoir. La conséquence est que votre argent ne sera pas disponible à la date de signature de la vente et vous perdrez vos arrhes. Alors pensez à réunir ces justificatifs dès le début de votre projet.



à propos de l'auteur

BARCELORA Immobilier - Chasseur immobilier à Barcelone

BARCELORA IMMOBILIER est une solution intégrale de Chasse Immobilière & Assistance pour accompagner le projet immobilier de ceux qui souhaitent investir à Barcelone en Espagne. Depuis la définition du besoin jusqu’à la signature de vente, les services BARCELORA couvrent l’entièreté des requis à un achat immobilier en Espagne : Le démarchage immobilier, les visites & rapports, la négociation, les démarches administratives et le conseil.


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